Сдаёшь квартиру - купи разрешение

Рынок аренды жилья собираются вывести из тени с помощью упрощенной системы патентования.

Сдавать жилье в аренду по патенту могут разрешить всем без исключения россиянам. Соответствующие изменения в законодательство предложила внести подгруппа «Интернет+Город» IT-комиссии при помощнике Президента РФ Игоре Щеголеве. Суть в том, что купить разрешение на сдачу квартиры ее хозяин сможет, не регистрируя себя в качестве индивидуального предпринимателя. Он избавится от бумажной волокиты, не будет платить подоходный налог, но останется  в рамках закона.

Добавить строчку в закон
По нынешним правилам, такая деятельность (сдача квартиры в наем) облагается тринадцатипроцентным налогом на доходы физических лиц. Собственник также может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и купить патент. Здесь сумма фиксированная и заметно меньше - 13 процентов от дохода. Но при этом ни одна из этих схем не пользуется популярностью, констатировал участник подгруппы «Интернет+Город» Игорь Калганов.
По его мнению, ситуация изменится, если приобрести патенты смогут все без исключения желающие, без регистрации ИП: «Стоимость патента определяется на уровне каждого субъекта. Более того, стоимость зависит от площади, от местоположения квартиры, и она не должна превышать пяти процентов среднегодового дохода, получаемого от сдачи жилья. Если бы не отчетность ИП, не взносы ИП, это был бы очень хороший механизм. Вот эти барьеры надо убрать, надо дать самозанятым гражданам покупать патенты на тех же правах, что их покупают индивидуальные предприниматели, и это будет огромный шаг для рынка. По факту, изменение, которое нужно внести в законодательство, - это добавить одну строчку в перечень разрешенной деятельности для самозанятых граждан: «Сдача одной квартиры».
Сейчас в Налоговом кодексе (статья 346.43) определено около пятидесяти видов деятельности, на которые нужно получать разрешение. Это, например, ремонт и техобслуживание бытовой радиоаппаратуры, ремонт мебели, услуги фотоателье и так далее. Владелец патента ежегодно выплачивает фиксированную сумму, а не тринадцатипроцентный налог на доходы физических лиц. Сумма рассчитывается не из реально полученного дохода, а из потенциально возможного для данного вида деятельности в этом регионе.
Попробуем рассчитать возможную стоимость патента на сдачу квартиры для Ульяновска.
По данным портала «Найди дом», средняя стоимость аренды жилья в Ульяновске на январь текущего года - 10349 рублей. То есть годовой доход хозяина составит 124188 рублей. Пять процентов от этой суммы - это чуть больше шести тысяч рублей. Для сравнения: в Москве подобные разрешения обходятся «сдатчикам» в 50 - 90 тысяч.

А есть ли мотивация?
По данным инициативной группы, рынок аренды жилья больше чем на 90 процентов находится в тени.
Сейчас только 3 - 5 процентов арендодателей квартир платят налоги. Упрощенная схема необходима, чтобы этот вид дохода начал работать на экономику страны. Комментируя тему, на этом сделал акцент и председатель правления Корпорации по развитию предпринимательства Ульяновской области Руслан Гайнетдинов: «Если взять большую прослойку людей, которые сдают квартиры, и подтолкнуть их выйти из тени, это будет хорошим стимулом для экономики. И, наверное, будет правильно. Ведь жилье используется в коммерческих целях. Если при этом будет еще и отсутствовать ответственность, которую несут предприниматели, не нужно будет бегать в налоговую и платить взносы, схема получится действительно простой. Это своевременная дискуссия, ведь людям нужна мотивация поступать так, а не иначе».
Но даже в упрощенной схеме патентования эксперт ульяновского рынка, руководитель ГК «Магазин новостроек» Евгений Курзин не увидел мотивации для сдатчиков жилья: «Честно говоря, не знаю, что может в этом законе простимулировать арендодателей выйти из тени. Также непонятно, как будет налоговая следить и выявлять недобросовестных собственников жилья. Ну и, в-третьих, сама сумма отчислений и формула расчета до конца пока не понятна. Идея вроде правильная, но, зная менталитет наших сограждан, подавляющее большинство проигнорируют данную инициативу».
Профессор Финансового университета при Правительстве РФ, доктор юридических наук Иван Соловьев считает, что единственный способ заставить закон (даже обновленный) работать - это сочетать методы кнута и пряника: «Сочетание мер поощрения (а патент будет выгоднее налога) с контрольными мероприятиями может дать наилучший эффект по выводу рынка аренды помещений в легальный сектор экономической деятельности. Есть и правоприменительный опыт противодействия уклонению от уплаты налогов в данной сфере с помощью мер принуждения. Так, начиная с 2012 года мэрия Москвы проводила кампанию по выводу из тени арендодателей квартир и других мелких предпринимателей. Тогда, по оценке специалистов, в столице сдавалось не менее трехсот тысяч квартир, при этом налоги с доходов от этого платили лишь около пяти тысяч человек. В активную стадию программа вошла, когда к борьбе с теневой арендой были привлечены подразделения полиции, управляющие компании, товарищества собственников жилья. Кроме того, прозвучал призыв к гражданам сообщать об арендуемых квартирах. В итоге в Москве было выявлено более 133 тысяч фактов незаконной сдачи жилья в аренду. А общее количество поданных деклараций по уплате налога на доходы физических лиц за аренду квартир увеличилось почти в два раза».

Что думают арендодатели
Сложно сказать, сколько квартир сдают нелегально в Ульяновске. Один из самых популярных сервисов «Домофонд» выдает 1172 объявления. Людей, которое уже занимают чужое жилье по договору аренды, - в разы больше. Не первый год сдает свою квартиру и Александр из Ульяновска. Предложение покупать для этого патент его не вдохновляет: «Мотивация у людей, сдающих квартиру, и у предпринимателей разная. Владельцы одной квартиры, как мне кажется, считают себя правыми сдавать ее помесячно, вообще не платя налогов. Вот если они сдают посуточно, имеют риски, имеют персонал, чтобы все чистить, имеют несколько квартир, то тут уже предпринимательство, они готовы вкладывать, заморачиваться налоговыми системами. В первом случае введение упрощенного патента никак не поможет. Такой собственник будет покупать его только тогда, когда поймет неотвратимость наказания за неуплату налогов. Будет платить, но считать, что это несправедливо».
Также Александр заметил, что патент, который надо оплачивать предварительно, может и не понадобиться. Ведь не факт, что в «новом сезоне» хозяин захочет сдавать квартиру или ему удастся это сделать: «Я бы вообще отменил уплату налога со сдачи в аренду одной квартиры, так как это нельзя считать бизнесом. Это просто дополнительный способ выживания для части населения, и наше государство как социальное государство не должно мешать гражданам самим зарабатывать для себя деньги. Это все равно что обложить налогом выращивание овощей на приусадебном участке. Ведь участок тоже в собственности, а то, что растет, - имеет стоимость. Давайте еще выдавать патент на выращивание картошки».

Екатерина Нейфельд

193 просмотра