Как превратить дешёвое жильё в доступное

Аналитики Российской гильдии риелторов заявили, что в Ульяновске самые низкие цены на квартиры. Но в то время как статисты считают, на сколько тысяч рублей дешевле квадратные метры в нашем регионе, специалисты ищут способы, как превратить это дешевое жилье в доступное. Ведь, вопреки всем рейтингам, обычная молодая ульяновская семья сегодня не может позволить себе такую роскошь, как собственная квартира.

Парадоксы рынка недвижимости
Средняя цена квадратного метра на вторичном квартирном рынке в областных центрах составляет 52 тысячи рублей. В нашем городе этот показатель почти на десять тысяч рублей меньше. «Центр недвижимости Ульяновска» добавляет хороших новостей: впервые за всю историю развития рынка цены на первичное жилье стали ниже, чем на вторичное. Площади в новостройке можно купить за тридцать тысяч и дешевле. Это объясняется тем, что благодаря ипотеке и льготным сертификатам повысился спрос, который классически породил и предложение.
По данным федеральных аналитиков, стоимость квартир во всех городах, в которых проводился мониторинг, за шесть месяцев выросла на 1,3%, что, с учетом инфляции, можно расценивать как стагнацию. Парадокс в том, что Ульяновск одновременно стал «лидером» и по другой позиции - по темпу роста цен на свои дешевые квадратные метры. Они выросли больше чем на четыре процента за последние полгода. А если сравнивать прайс пятилетней давности с сегодняшним, то видишь: цены на жилье выросли в два раза.
«Если вдруг однажды я не приду на работу, знайте: я бросилась с моста от безысходности, - так говорит коллегам двадцатитрехлетняя Ирина. Недавно она вышла замуж. Пара решила купить двухкомнатную квартиру в строящемся доме на севере Ульяновска стоимостью два с половиной миллиона рублей. - Рассчитывали, что попадем в льготную программу кредитования для молодых семей, но когда мы пришли в банк и нам посчитали проценты, мы поняли, что «льготная» - это одно название. Смотри, мы взяли деньги по самой «дешевой» программе «12-12-12». Двенадцать процентов первый взнос - это около трехсот тысяч рублей. Эту сумму мы тоже взяли в кредит, ведь на руках ее просто нет и быть не может. Остальное - на двенадцать лет под двенадцать процентов. То есть каждый месяц мы должны платить банку по 23 с половиной тысячи. У меня зарплата ровно столько, а у мужа вообще семь тысяч официальная. Когда мы въедем в новую квартиру, там придется еще и ремонт делать, ведь мы купили голые стены. Это еще один кредит. Страшно представить, что несколько лет нам придется есть за счет родителей».

Квартирный вопросрешит посредник
На одном из «круглых столов» V Гражданского форума в Ульяновске специалисты искали решения по снижению стоимости жилья для жителей региона. Повестка дня почти полностью повторяла июньскую повестку Петербургского экономического форума, где выступал «самый главный по квадратным метрам» - председатель правительственной комиссии по развитию жилищного строительства Игорь Шувалов. Сравнивая его тезисы с мнениями наших специалистов, можно понять, как заработают федеральные инициативы на местном уровне.
В России уже пять лет работает Фонд жилищного строительства (ФЖС), который выступает посредником между покупателями, застройщиками, производителями стройматериалов, властями, инфраструктурными монополиями. Основная его деятельность - подготовка земельных участков к аукционам. Только за прошлый год более миллиона квадратных метров жилья построено на землях фонда. В два раза увеличить эти объемы планируется по итогам 2013 года.
Шувалов предложил Путину организовать филиалы фонда в регионах, президент поддержал эту инициативу. Осенью подобная структура будет создана в Ульяновске, на базе областной корпорации ипотеки и строительства.
Все жилищные госпрограммы соберут в одном месте. По словам гендиректора корпорации Олега Салыгана, это позволит эффективно следить за рынком: приводить к единому стандарту цены на жилье, требования к помещениям, понимать, где какое жилье нужно и кому. «Существует недопонимание по правилам игры на рынке между покупателями, застройщиками и властями, - говорит Салыган. - Фонд поможет всем во всем разобраться. Мы станем единым оператором между участниками, будем максимально снижать все риски».
Областную корпорацию ипотеки и строительства реорганизуют структурно, превратив в ФЖС, ее функции никуда не исчезнут. Специалисты фонда также помогут покупателям оформить самый удобный для них ипотечный кредит. «Приходите ко мне хоть завтра, я выдам вам деньги максимум под 12 процентов на двадцать лет, - Олег Салыган отвечает на претензии о высоких ставках по жилищному кредиту. - Не сомневаюсь, что в каких-то банках вы можете и под сорок процентов взять ипотеку. Нужно знать, куда стоит и не стоит обращаться. Я вам расскажу, приходите».

«Неподъёмная» ипотека
«В нашем районе 292 человека желают приобрести жилье. Они обращаются в банк для оформления ипотеки, им насчитывают до восемнадцати процентов годовых, в итоге квартиры покупают десять человек, а остальные не в состоянии «потянуть» такие суммы, - рассказывает Адам Предигер, гендиректор «Сенгилей-Стройзаказчика». - Я уже построил пять домов в районе, которые стоят полупустые. Построил бы еще и еще, если бы жилье приобреталось».
«Ипотека под двадцать процентов на двадцать лет - это замена высшей меры наказания для многих семей, - считает член правления Межрегионального союза строителей Ринат Садыков. - Если бы ипотека была доступной - и жилье было бы доступно. Нам нужно именно доступное жилье, а не дешевое. Дешевое - это синоним плохого. Есть только два способа сделать квартиры удобоприобретаемыми: повысить людям зарплаты тысяч до ста либо максимально снизить ставки по кредитам, процентов до восьми-девяти».
«Есть реальные ставки, которые сегодня предлагает ряд банков, в том числе в Ульяновске, это 12-13 процентов. Сильно снизить эту цифру нельзя. Деньги - это товар. Центробанк выдает другим банкам кредиты под 8,25%, такова сегодня ставка рефинансирования. Вы хотите, чтобы банк взял деньги под восемь процентов, а вам выдал под три? Это невозможно, - объясняет Олег Салыган. - Учитывая все риски и издержки, банк устанавливает двенадцать процентов как минимальную ставку. Например, берем квартиру за полтора миллиона. Платим первоначальный взнос тысяч четыреста, остальное - в кредит. Ежемесячный платеж будет составлять 12-13 тысяч рублей. Подъемно? Вполне. Я всегда привожу пример, что сегодня столько же стоит аренда двухкомнатной квартиры».
Однако «простая арифметика» перестает работать так легко, если вспомнить пример молодой семьи Ирины. Выбираешь дом получше (не панельный, а кирпичный), квартиру не однокомнатную, а больше, рассчитывая растить в ней детей, - и платежи возрастают вдвое, переставая быть «подъемными»…
«Хотя цифры говорят о том, что ситуация на жилищном рынке улучшается, но если вы зададите вопрос нашим гражданам, чувствуют ли они, что жилье становится доступным, - нет, никто так не ответит», - говорит первый вице-премьер Игорь Шувалов. На Петербургском экономическом форуме он заявил, что в ближайшее время ипотечные ставки будут снижаться, их установят на 2-3% выше уровня инфляции. Однако чиновник заметил, что понимает: люди ожидают более ощутимых и быстрых перемен.
Глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев считает, что ожидать снижения ипотечных ставок в России до шести процентов годовых можно только при снижении инфляции до трех процентов, то есть после 2016 года.
«Снижение процентов ипотечных кредитов может привести только к одному - к удорожанию жилья, - замминистра внутренней политики Ульяновской области Сергей Дерябин не думает, что одна эта мера способна решить все проблемы. - Спрос на жилье будет большой, а предложений мало. Поэтому нельзя снижать ставки, не увеличивая одновременно объемы строительства».
«О чем вы говорите?! Будет спрос - будет и стройка, - Ринат Садыков отвечает за всех строителей. - Мы можем возвести миллионы квадратных метров жилья, но зачем это нужно, если нет покупателей? Дайте людям доступную ипотеку - и через какое-то время вырастет спрос, а вслед за ним и объемы строительства».

Стройка дорожает из-за высоких тарифов
Как бы ни удешевляли ипотеку, цены на жилье не упадут ниже себестоимости. По данным открытых «прайсов» строительных компаний, средняя себестоимость квадратного метра в Ульяновске - 22 тысячи рублей.
«Это потому, что дорогой железобетон. Железобетон дорогой от того, что заводам приходится платить огромные деньги за коммунальные услуги. Тарифы у нас, в отличие от квадратных метров, одни из самых высоких в Поволжье. Если везти стройматериалы из других городов, сюда плюсуются затраты на траспортировку», - объясняют строители.
Один из самых затратных пунктов стройки - это коммуникации. Когда компания берется возводить дом, она фактически берется за освоение новой территории. Расходы на прокладку света, воды, газа и дорог достигают сорока процентов от общей стоимости. По словам Шувалова, в правительстве сейчас прорабатывается проект, который поможет снизить стоимость строительства и цену жилья для конечного потребителя. Государство будет возмещать эти затраты там, где строится новое жилье вместе с социальной инфраструктурой не в черте крупных городов. Это, правда, будут возвратные деньги, которые могут быть предоставлены субъектам на длительный срок.
В Ульяновске есть свои варианты решения этой проблемы - фактически заставить монополистов вести коммуникации к новому дому за свой счет. «Получается, что мы делаем бизнес энергетикам, тепловикам и прочим, - говорит гендиректор строительной компании «ДСК» Дмитрий Плохих. - Дом нужен всем, компании получают новых потребителей, а стройку полностью оплачиваем мы. Почему они не могут сделать трубы и провода для себя? Потому что им выгодно, чтобы мы сделали и им подарили, а они за это потом деньги брали с жильцов. Почему бы области не потребовать с монополистов отчета, куда они инвестируют свои деньги. Региональная власть должна управлять этими процессами, если хочет дешевое жилье для своих граждан».
В Ульяновском представительстве межрегиональных распределительных сетевых компаний (МРСК) говорят, что готовы подвести линии туда, куда нужно, стоит лишь предоставить им эту информацию: «Строим что хотим, где хотим и когда хотим - это не про нас. Наша инвестпрограмма утверждается правительством Ульяновской области. Работаем по заявкам. Кто-то должен собрать подрядчиков и нас вместе, чтобы мы решили проблему, если она есть».

Дома по зарубежным проектам: дешёвые и ненужные
Федеральный фонд жилищного строительства нашел еще один способ снижения цен на жилье. Речь о том, чтобы пригласить иностранные компании строить на землях фонда. «К нам обращаются из Испании, Китая, Белоруссии и говорят: «Пустите нас в Россию», - объясняет Шувалов. - Они могут строить дешевле, чем российские компании. Привлечение иностранцев также поможет избавиться от коррупционных схем».
Ульяновский архитектор Александр Варюхин называет эту идею «фантастической», но отнюдь не в положительном смысле: «Недавно мне предложили адаптировать один итальянский проект под Россию. Там был «прекрасный» круглый дом с замкнутым двором. Я посмотрел на него и говорю: «Ребята, а как вы оттуда снег собираетесь вывозить?» Они мне в ответ: «Какой снег?» Вот так. Большинство готовых зарубежных проектов не приспособлено для изменчивого российского климата».
«Вообще, снизить цены на жилье за счет проектных работ - нереально, - продолжает Варюхин. - Проект - это в среднем три процента от всей стоимости стройки. Ну что там можно уменьшить?»
«Согласно опросам, сорок пять процентов жителей Ульяновской области желают улучшить жилищные условия. То есть потенциальное поле деятельности для застройщиков громадное, - говорит председатель региональной общественной палаты Нина Дергунова. - Чтобы позволить себе ипотеку, люди должны зарабатывать около двадцати тысяч. Да, средняя зарплата по области именно такая. Но вы же понимаете, что это виртуальная цифра. По тем же показателям, большая часть населения получает десять тысяч рублей в месяц. То есть если за «однушку» по ипотеке в месяц платить одиннадцать тысяч, а в семье двое работающих, то один должен все отдать, а второй - решать, откуда брать деньги, чтобы питаться, одеваться и так далее. Тем более, если есть дети. То есть это неподъемные вещи для нормальной средней ульяновской семьи. Особенно молодой».
«Да что я жалуюсь, сейчас все так живут, кто в ипотеку ввязывается, - говорит 23-летняя Ирина. - У нас еще зарплата неплохая, а как другим быть, кто меньше получает, - вообще не могу представить».
Все замечания и предложения участников «круглого стола» по снижению стоимости жилья для жителей региона замминистра строительства Ульяновской области Татьяна Тарасова аккуратно записала. Переговоры с банками, монополистами, коммунальщиками - всеми, кого признали виноватыми в недоступности жилья, - впереди. А пока вечером по телевизору можно увидеть такую ульяновскую рекламу: «Хочешь внуков? Купи детям квартиру!» Застройщики понимают, что обращаться стоит только к состоявшимся и состоятельным местным жителям. Среди молодежи сегодня вряд ли найдутся их покупатели.
Екатерина Нейфельд

613 просмотров