Как в регионе реализуется «Семейная ипотека»

С 1 октября ставка семейной ипотеки зависит от числа детей: для многих из тех, кто только-только собирался взять жилье по программе, платежи значительно вырастут. Однако цель решения - не сделать жилье менее доступным, а напротив, оздоровить рынок недвижимости и остановить рост цен на квартиры.

Минфин объявил новые условия 24 сентября. Они применяются к договорам с 1 октября независимо от даты одобрения заявки. Ранее подписанные договоры сохраняют условия, сама программа действует до конца 2030 года.

Вместо прежних 6 % для Ульяновской области действует следующая шкала: при одном ребенке в семье ставка 10 % и сумма до 6 миллионов, двое - 8 % и 8 миллионов, трое - 6 % и 10 миллионов, четверо - 4 % и 10 миллионов, пятеро и более - 2 % и 10 миллионов.

Это лимит кредита, остальное покупатель оплачивает своими средствами. Для Москвы, Петербурга и двух столичных областей установлены другие ставки и суммы.

Программа рассчитана прежде всего на новостройки; вторичное жилье допускается по специальным условиям. Базовое требование - хотя бы один ребенок младше семи лет на дату заключения договора. Для семей с ребенком с инвалидностью сохраняются ставка 6 % и возможность оформить кредит до его совершеннолетия. На строительство частного дома, его завершение и покупку земли с последующим строительством также действует ставка 6 % независимо от числа детей.

Первоначальный взнос у банков начинается примерно от 20 % стоимости жилья. При взносе от 50 % семьи с одним или двумя детьми могут сохранить ставку 6 %. При рождении следующего ребенка процент можно снизить по новой шкале, обратившись в банк.

С 1 февраля 2026-го действует принцип «одна семья - одна льготная ипотека», супруги включаются в договор как созаемщики. Повторное участие возможно после погашения прежнего льготного кредита и рождения еще одного ребенка.

Еще одна существенная перемена - ограничение льготного периода пятнадцатью годами. Сам кредит можно взять на больший срок. Затем применяется меньшая из двух ставок: ставка по договору плюс четыре процентных пункта либо ключевая ставка на момент окончания субсидирования плюс три пункта.

Разница ощутима: условный кредит в 6 млн рублей на 15 лет при равных платежах под 6 % требует около 50,6 тысячи рублей в месяц. Под 10 % - уже 64,5 тысячи, без страховок и дополнительных расходов. Для части родителей доступность покупки сейчас действительно снизится.

От социальной меры к опоре рынка

Семейная ипотека действует с 2018 года. По данным Минфина на сентябрь 2026-го, более двух миллионов семей улучшили жилищные условия, получив около 11 трлн рублей кредитов.

Бюджет компенсирует банкам недополученные проценты. Чем больше кредитов и выше разница между льготными и обычными условиями, тем дороже поддержка для государства. Сами 11 триллионов - деньги, выданные в долг.

В 2020 году наряду с семейной появилась массовая льготная ипотека на новостройки. Антикризисная мера поддержала спрос и строительство, но сохранялась несколько лет. В июле 2024-го массовую программу завершили, и семейная ипотека стала одним из главных способов покупки нового жилья в кредит.

Масштаб зависимости виден по сентябрьскому ажиотажу. Сбер выдал за месяц 302,8 млрд рублей семейных кредитов - максимум с начала года. За январь - сентябрь его выдачи превысили 
1,4 трлн рублей, кредит получили 246 тысяч семей. Всплеск был, очевидно, связан с желанием покупателей успеть до октябрьских изменений.

В исследовании «Домклика», опубликованном в июне 2025 года, на заемщиков поколения Z - тогда примерно до 30 лет - приходилось 26 % семейных ипотек в Ульяновской области, по стране - около 20 %.

Весь ипотечный портфель жителей области, по данным ЦБ, на 1 января 2026-го превышал 123 млрд рублей, прибавив 3 % за год. В регуляторе отмечали: перед изменениями правил ульяновцы торопились оформить семейные кредиты.

Строительный рынок области уже испытывает недостаток покупателей. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на август было продано 27 % площади строящихся новостроек - 120 тысяч квадратных метров из 441 тысячи. В домах со сроком ввода в 2026 году - 42 %.

Когда квартира съедает экономию

Однако Центробанк давно предупреждает об обратной стороне дешевого кредита. В 2023 году, выступая в Госдуме, Эльвира Набиуллина приводила показатель: цены на новостройки за три года выросли на 90 %. В марте 2026-го она вновь говорила о разогнанных ценах первичного рынка и его отрыве от вторичного.

Механизм понятен без банковских терминов. Сниженная ставка позволяет семье обслуживать больший долг. Когда таких покупателей много, а новых квартир быстро больше не становится, продавец получает возможность поднять цену. Часть государственной помощи оказывается включена в стоимость метра.

В результате покупатель экономит на процентах, но берет более крупный кредит. Одновременно дорожает первоначальный взнос: даже при неизменной доле собственных средств собрать нужную сумму становится труднее. Семья, которая не подходит под льготу, сталкивается с выросшей ценой и обычной банковской ставкой.

Особенно болезненно это проявляется при перепродаже. В марте Набиуллина обращала внимание: квартиру, дорого купленную на первичном рынке, на вторичном могут оценить значительно дешевле. Льготный процент прежнего собственника следующему покупателю автоматически не передается. Поэтому высокая цена покупки не гарантирует, что при переезде семья вернет вложенные деньги.

Если бюджет оплачивает разницу ставок, а жилье продолжает дорожать, помощь теряет результат. Новому покупателю требуется больший кредит, государству - больше средств на его обслуживание.

А говоря простым языком: от льготной ипотеки снимали сливки застройщики, для простых людей «льготность» по процентам обернулась ростом цен в рублях. Именно поэтому программу было решено изменить.

Охладить спрос

Подобные трудности знакомы другим странам. В Польше программа «Безопасный кредит 2 %» подстегнула ипотечный спрос, при этом строительные издержки продолжали поддерживать годовое подорожание: ослабление льготного спроса не устранило остальных причин роста цен.

В Венгрии программа Home Start, запущенная в сентябре 2025-го, тоже усилила спрос и привела к росту цен, Центробанк страны предупреждал: влияние льгот на цены зависит от расширения предложения. В июньском отчете 2026 года он отмечал годовой рост цен на 23,5 % за 2025-й и увеличение размеров кредитов (а инфляция там совсем не такая, как у нас!).

Минфин, в свою очередь, объясняет реформу стремлением сделать программу более адресной и ориентированной на рождаемость. С экономической точки зрения такая перенастройка может ослабить механизм, превращающий дешевый кредит в дорогие квадратные метры.

Смысл перемен - в устойчивой доступности жилья. Ее определяют доход семьи, цена квартиры и условия кредита. Если поддержку удастся направить тем, кому она нужнее, а рост цен сделать спокойнее, семейная ипотека сможет лучше выполнять первоначальную задачу - помогать семье обзавестись домом.

Анна ДВОРКИНА

Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и MAX.