Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Если нет заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому собственники могут заявить о прекращении договора управления, как только срок его действия окончится, и принять решение о заключении договора с иной организацией или об изменении способа управления. Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ).
Как правильно отказаться
Однако из постановления президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.07.2010 № 1027/10 следует, что при выборе новой управляющей организации в повестку общего собрания собственников должен быть включен вопрос об отказе от услуг старой управляющей организации по управлению жилым домом. Но протокол, отражающий результаты голосования, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
Следовательно, при выборе иной управляющей организации в повестке собрания и на бланке голосования должен быть предусмотрен отказ от исполнения обязательств старой управляющей организацией в связи с нарушением ею условий заключенного договора (в этих документах указываются факты неисполнения обязательств).
Теперь что делать дальше, если на собрании жильцы приняли решение о смене способа управления домом по истечении срока договора управления или досрочного его расторжения, уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет уведомление о принятом на собрании решении и его копию. Они направляются организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление регионального Госжилнадзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на ведение муниципального жилищного контроля (п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением правительства РФ от 15.05.2012 № 416).
Как оформить уведомление
Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в доме для управления, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанных в решении собрания о выборе способа управления домом. Из этого следует, что в повестку общего собрания необходимо включить вопрос о выборе уполномоченного лица на уведомление ранее управлявшей таким домом организации, а также Главной госинспекции регнадзора Ульяновской области, администрации городского, сельского поселения о принятом на собрании решении с приложением копии решения.
Законодательством право созыва общего собрания собственников по вопросу смены управляющей организации предоставлено органам местного самоуправления. Так, собственники вправе направить обращение о невыполнении управорганизацией обязательств (ч. 1.1. ст. 165) в орган местного самоуправлении, который в пятидневный срок должен провести внеплановую проверку деятельности управорганизации (ч. 2 ст. 162 Кодекса).
И только если по результатам проверки будет выявлено невыполнение управорганизацией условий договора управления домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня обращения должен созвать собрание собственников помещений. На нем будут решены вопросы о расторжении договора с такой управорганизацией и о выборе новой или об изменении способа управления домом.
По правовым вопросам в жилищной сфере можно обращаться в Главную государственную инспекцию регионального надзора Ульяновской области по тел. 8 (8422) 44-71-36 по рабочим дням (с 8.00 до 17.00, перерыв с 12.00 до 13.00).
Андрей ЛОМОВЦЕВ