Покупаем дачу. Как выбрать участок и не остаться с носом
Покупка дачи за последний год стала одной из популярных сделок в Ульяновской области. В условиях ограничений и закрытых границ садовые сотки для многих стали любимым местом отдыха. А спрос, как известно, рождает не только предложения, но и новые виды мошенничества. Хотя и без аферистов, просто впопыхах, можно наделать ошибок и остаться не с огородом, а с носом. Как этого не допустить, на чем непременно заострить внимание при покупке заветного участка под грядки – в материале ulpravda.ru.
«Первым делом, конечно, надо проверить правоустанавливающие документы на дачу. И тщательно изучить свидетельство права собственности или выписку из ЕГРН. Ее, кстати, желательно заказать самостоятельно и отразить это потом в договоре купли-продажи. Это создаст вам так называемое алиби добросовестного приобретателя и поможет в непредвиденных случаях», - объясняет наш консультант по вопросам покупки дачи, директор агентства недвижимости DOMATOOT Светлана Пономарева.
И вот почему. ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) содержит в том числе и информацию об имеющихся обременениях, а также о составе правоустанавливающих документов у собственников. Всегда нужно заказывать и брать новую выписку. Мало ли что могло произойти с объектом: дача может быть заложена, находиться под арестом и т.д. и т.п. Не рискуйте, лучше лишний раз перепроверить, чем исправлять ошибки.
Книжки – не в счет
Случается и такое, что продавец предоставляет покупателю документ о праве собственности, выданный до 1998 года. А это значит, что в ЕГРН информация об участке может и отсутствовать.
«В этом случае придется убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, дождаться прохождения всех необходимых процедур, в том числе и внесения записи в реестр. Только после этого заключать сделку, – уточняет Светлана. – Аналогично действовать, если продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство или соглашение о разделе имущества. Заключать сделку можно только после внесения сведений в ЕГРН».
Бывает, что дачу продают по садовой книжке. У риэлторов на этот счет мнение однозначное:
«Не покупайте. Никаких прав на недвижимость она не дает», - резюмирует Пономарева.
То же самое касается членской книжки садового или дачного объединения. Никаких прав на участок они не дают. Но зато их владельцы могут накопить долги по членским взносам. Вот это выяснить нелишне. Также как и объяснить продавцам, что до продажи надо расплатиться по долгам.
______________________________________
Совет
На сайте Росреестра можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.
_______________________________________
«Были ли вы замужем/женаты на момент приобретения дачи»? Этот вопрос обязательно надо задать продавцу. Но не из праздного любопытства, а для того, чтобы в случае «да» попросить предоставить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу дачи. Иначе может случиться так, что сделка окажется недействительной.
Если услышите «нет», тоже сразу не расслабляйтесь. Стоит убедиться, что продавец, если в разводе, имеет судебное решение или в нотариально заверенное соглашение о разделе совместно имущества с оговоркой, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.
Но есть, как говорится, и хорошие новости.
«Если недвижимость была приобретена на основании дарения или завещания, юридических сложностей при купле/продаже, как правило, не возникает», - напоминает Светлана.
Доверяй, но проверяй
Непременно проявите внимание к продавцу. Прям пристальное. Задавайте вопросы, слушайте ответы, смотрите на поведение. Если заметите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность – отказывайтесь от сделки. А если продавец покажется вам не совсем адекватным, и вовсе попросите справки из нарко- и психдиспансера. Обезопасьте себя.
Еще одна опасность, которая может подстерегать покупателя при покупке дачи – продажа недвижимости от имени продавца по доверенности. Это, к слову, одна из распространенных схем мошенничества. Но вы-то не лыком шиты и не зря читаете этот текст. При покупке недвижимости надо обязательно встретиться с самим собственником и потребовать его документы, а в идеале копию паспорта оставить себе.
«А доверенность можно проверить у нотариуса, который ее выдавал или в так называемом реестре доверенностей – информация о выданных документах открытая, найти ее можно по реквизитам», – советует Пономарева.
Небезграничное пространство
Еще одно обязательное условие добросовестной сделки - чтобы вопрос межевания границ не остался без ответов.
«Официальные границы участка должны быть обязательно обозначены. Если это не сделано, надо непременно сделать это до заключения сделки. Тогда в будущем у вас не возникнет споров с соседями», - объясняет директор агентства.
Еще лучше вызвать кадастрового инженера, который на местности покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальной территорией.
«Если на участке есть постройки, обратите особое внимание на их расположение. Здания не должны стоять вплотную к границе участка, а как минимум в метре от границы, жилые дома – в 3 метрах», – уточняет Светлана.
Сеять можно, строить нет
Выяснить предстоит и так называемый вид разрешенного использования участка. То есть под какой вид использования зарегистрированы земли, на которых расположена ваша будущая дача. Если, например, под сельхозугодья, то даже небольшого домика на вашем участке быть не должно – не положено. Такие земли используются исключительно под выращивание сельхозкультур.
Есть нюансы
«Случается, что земля в собственность оформлена, а дом – нет. Поэтому внимательно читайте документы, и, если закрались сомнения – высказывайте их. Продавец должен дать вам ответы на все ваши вопросы и решить все проблемы до начала сделки», - убеждена Пономарева.
Не лишним будет и выяснить: не попадает ли территория садового общества в охранную зону. Иначе не только строить дом нельзя будет, но и, например, разводить огонь – останетесь без шашлыков.
Кроме того, постарайтесь узнать, не планируется ли строительство через СНТ дороги и т.п. Ну так, на всякий случай. А то есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с рыночной стоимостью объекта.
По рукам
Если все проверили и вопросов не осталось, пришла пора оформить сделку. Договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме. Но в нем важно досконально прописать все характеристики как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес и обязательно реальную цену продажи. Иначе, если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
«Какой бы дружной ни была семья продавца (с его слов), непременно пропишите в договоре отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Лучше – отдельным пунктом. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты», - советует Пономарева.
И помните, что право собственности перейдет к вам только после государственной регистрации в ЕГРН. Поэтому ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр. Доведите дело до конца. И тогда сможете спокойно наслаждаться отдыхом на даче и урожаем с собственных грядок.
На всякий случай
Не лишним будет и выяснить, с кем заключены договоры на подключения благ цивилизации: воды, газа, электричества, вывоз мусора и охрану СНТ.
В СНТ сейчас можно прописаться. Но только если дом будет признан пригодным для проживания.
Вступительный членский взнос в СНТ разнится в зависимости от места расположения участков и комфортности. И может быть довольно высоким. Поэтому лучше заранее узнать сумму, чтобы потом не удивляться.
Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.