Дачная инвентаризация: имущество в надежных руках
У Союза садоводов России, в том числе и Ульяновской области, настала горячая пора. Начался новый сезон - специалисты проводят для дачников конференции, консультируют по разным вопросам.
Один из самых злободневных вопросов повестки дня - инвентаризация. О том, как провести ее безболезненно, потратив минимальное количество времени и сил, рассказал председатель общероссийской общественной организации «Союз садоводов России», депутат Госдумы РФ Олег Валенчук.
- Олег Дорианович, расскажите, для чего вообще нужно проводить инвентаризацию?
- Вообще инвентаризацию в любой компании или некоммерческой организации следует проводить один раз в три года. На это нас нацеливает 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».
- Что такое инвентаризация в садоводческом товариществе?
- Это проверка объектов имущества общего пользования. Для чего ее проводить? Сейчас идет инвентаризация территории всей страны. Запланированы, а в каких-то регионах уже проведены комплексные кадастровые работы, для того чтобы провести уточнение границ всех объектов, расположенных на территории России. Это и предприятия, и населенные пункты, и фермерские хозяйства, и СНТ. Такое масштабное мероприятие выявит самозахваты, определит границы определенных территорий и уточнит, на каком праве правообладатель или собственник владеет этими территориями. То есть инвентаризация поможет выявить нарушителей закона. К сожалению, самозахваты земельных территорий в последнее время не редкость. Значит, пора подстраховаться и обезопасить себя от возможных штрафов. В статье 7.1 КоАП «Самовольное занятие земельного участка» уточнен размер штрафов. Он составляет от пяти до двухсот тысяч рублей и зависит от статуса нарушителя. Им может быть гражданин, должностное или юридическое лицо.
- Помимо выплаты штрафа, какие меры будут применены к нарушителю?
- Надо сказать, что размер штрафа за самозахват, как видно из КоАП, увеличен. Нарушитель, будь то физическое, или юридическое лицо, кроме штрафа, будет вынужден при выявлении подобного нарушения вернуться в границы, указанные в генеральном плане территории предприятия, которым он владеет. Например, у бизнесмена был участок площадью 1 гектар. Ему этого показалось мало, и он незаконно расширил его границы, прихватил еще полгектара, установил забор по периметру угодья, ввел новый участок в севооборот. После того как этот случай выявили, ему пришлось заплатить штраф и вернуться на свою законную территорию. Считаю, что порядок должен быть во всем. Закон никто не должен нарушать. Бизнесмен может обратиться в местную администрацию и приобрести землю на законных основаниях.
- С чего начать инвентаризацию?
- Начинаем с инвентаризационной комиссии. Она назначается (не выбирается, а назначается) приказом председателя товарищества (ст. 19 217-ФЗ). Количество ее членов обычно не менее трех человек.
Следующий этап - комиссия берет генеральный план и начинает обход товарищества. В генплане (или разбивочном плане) отражены месторасположение и площадь всех объектов: садовых участков, улиц, дорог, въезда и выезда, разворотных площадок, трансформаторной подстанции, площадки для мусорного контейнера, пожарного пруда, детской площадки и т. д.
- Например, инвентаризационная комиссия выявила, что на месте детской площадки расположен частный участок. Какие действия нужно предпринять?
- Зафиксировать это и другие несоответствия, составить протокол. Документ подписывают все члены инвентаризационной комиссии. Затем надо проверить причину такого несоответствия. Запрашиваем у собственника этого участка официальные документы на право владения данным участком. Как правило, это постановление главы муниципалитета о выделении данному человеку данного земельного участка. Оперативно выйти на связь с собственником невозможно? Председатель СНТ вправе обратиться в администрацию с этим вопросом. Если документ есть, значит, человек владеет участком на законных основаниях. Документ отсутствует - налицо факт самозахвата или самостроя.
- Инвентаризационная комиссия зафиксировала нарушения. Что дальше?
- А дальше председатель садоводческого товарищества составляет уведомления нарушителям. Текст может быть произвольным. В нем указываем дату (число, месяц, год) проведения инвентаризации, выявленные нарушения, приблизительную площадь самовольно занятого участка и его месторасположение. Просим нарушителя освободить земли общего пользования и вернуться в границы своего участка. Подписанное председателем СНТ, ТСН уведомление вручается нарушителю. Лучше всего это сделать на общем собрании, когда человек сам подпишет ведомость, что документ он получил. Если же он отказывается взять бумагу, то письменно фиксируем отказ от вручения уведомления. Можно воспользоваться другим вариантом - послать документ по электронной почте. В этом случае не забудьте сделать скриншот отправленного письма и его распечатать. Ну и классический способ - посылаем уведомление «Почтой России».
- Что делать, когда нарушитель уведомлен? СНТ или ТСН - юридические лица. Разве им не грозит штраф в размере 200 тысяч рублей за то, что обнаружен самовольный захват земли?
- Если вы уведомили нарушителей, то нет. Председатель сделал все возможное в пределах своих полномочий. Теперь он может сложить уведомления в папку и ждать, когда начнется проверка на уточнение границ в муниципалитете. Ему выпишут уведомление о том, что в СНТ имеются несоответствия границ. Председатель напишет ответ, приложив к нему копии своих уведомлений, которые были выписаны нарушителям. Комиссия муниципалитета начнет работу с каждым нарушителем, и штраф на СНТ, ТСН как на юрлицо не будет наложен. Есть и другой вариант развития событий. Например, председатель не хочет ждать, когда начнется проверка, и сам пишет заявление в земельный контроль на нарушителей. Сотрудники этой структуры начинают самостоятельно проводить разбирательства в отношении нарушителей.
- Как купить участок земли для дачи?
- Выберите район, где хотите приобрести участок. В интернете найдите карту района с указанием расположения садового некоммерческого товарищества (СНТ) или товарищества собственников недвижимости (ТСН). В местной газете ознакомьтесь с колонкой объявлений о продаже участков. Зайдите на сайт СНТ или ТСН и свяжитесь с председателем товарищества. У него можно уточнить информацию о выставленных на продажу участках.
При встрече с продавцом поинтересуйтесь, есть ли у него долги перед товариществом. Если долги согласен оплатить продавец, то чуть позже попросите у председателя справку о наличии/отсутствии задолженности. Вы согласны погасить чужие долги? Начинайте торговаться, снижать цену за участок.
При ознакомлении с участком не забудьте обратить внимание на строения и их расположение. Так, согласно СНиП, минимальное расстояние от дома до границы участка со стороны улицы должно составлять не менее 5 метров, от соседнего участка - не менее 3 метров, от хозяйственных построек до границ сопредельных участков и улиц - от 1 до 5 метров (в зависимости от назначения).
Участок понравился? Приступаем к переговорам с продавцом. Знакомимся с документами. В выписке из ЕГРН отражены все подробности владения землей. Обратите пристальное внимание на информацию о межевании. Если в выписке есть фразы «границы не установлены» или «границы не определены», то это говорит об отсутствии межевания. Ваша сделка будет незаконной. Ищите новый вариант для покупки.
Список документов, необходимых для заключения сделки:
1. Выписка из ЕГРН на земельный участок.
2. Выписка из ЕГРН на строения.
3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие ограничений, обременений и правопритязаний на объект.
4. Согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон.
5. Доверенность, если интересы представляет доверенное лицо.
6. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.
После проверки документов обязательно заключите договор купли-продажи. Бланк договора можно найти на сайте Росреестра. Важно: с 1 февраля в некоторых регионах сделки по купле-продаже земельных участков осуществляются через нотариуса. В договоре купли-продажи должна быть указана цена покупки (от нее зависит налогообложение продавца налогом на доходы физических лиц по сделке). Продавец и покупатель договариваются о способе передачи денег: наличным или безналичным расчетом.
После оформления сделки продавец и покупатель обращаются в МФЦ, чтобы зарегистрировать право нового собственника на земельный участок и строения на нем.
Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.