Ульяновцы скупили дешевые квартиры. Что ждет городской рынок недвижимости

Резкий рост цен на вторичном рынке недорогого жилья в Ульяновске в период пандемии отметили на федеральном уровне. Драйвером столичные эксперты назвали льготную ипотеку. Местные показатели подтверждают: в долг жилье стали покупать больше, цена достигла пика, а объем банковских вкладов физических лиц при этом не падает. Откуда такая ликвидность, что дальше будет с рынком жилья и не поздно ли вложиться – в обзоре ulpravda.ru.

Дорогие однушки в Ульяновске

Аналитики федерального портала «Мир квартир» подсчитали: стоимость малогабариток в Ульяновске с начала года выросла на 27,1%. Речь идет об однокомнатных квартирах и «студиях» площадью до 32 квадратных метров.

При этом средний прирост цен на ту же категорию жилья в 70 крупных городах РФ - 13,2%.

- Прирост в абсолютном отношении там небольшой: 300–500 тысяч рублей за квартиру. В нынешней кризисной ситуации покупатели сосредоточились в самом дешевом сегменте недвижимости, и неудивительно, что собственники стали поднимать ценники, – объяснил тенденцию генеральный директор портала Павел Луценко, отметив, что главным драйвером роста цен в последние четыре месяца стала льготная ипотека под 6,5%.

Но рынок меняется

С тем, что однушки в Ульяновске и впрямь стали разбирать, как горячие пирожки, солидарна и владелица агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева.

- Основные запросы действительно идут по маленьким квартирам. Они были очень недорогими на тот момент, - рассказала Светлана Понамарева. - Те же Железнодорожный и Ленинский районы (улицы Кирова, 12 Сентября): недавно однокомнатную там можно было купить за 1,4-1,5 миллиона (1,3 - если «подуставшая квартира»), то сейчас цена уже от 1,65 миллиона и выше.

По рынку недвижимости, по оценкам риелтора, это действительно резкий рост. И начался он с мая 2020 года. Как только ситуация по пандемии немного успокоилась, люди начали искать «тихую гавань» для инвестиций.

- Льготная ипотека – с одной стороны, - перечисляет возможные источники средств ульяновцев для всплеска интереса к рынку недвижимости Светлана Пономарева. - С другой стороны, надо понимать, что люди вынимают деньги из того, что было отложено. Возможно, копили на что-то большее, но напугались и вложили в то, на что хватило, и что кажется стабильным. Ведь рост цен произошел не только на вторичном рынке, выросла в цене и «первичка». Оттуда как раз рост и начался. А уже первичный рынок потянул за собой вторичный. Тем более что в новостройках как раз много маленьких квартир.

Поменялась этим летом не только цена квартир, но и предпочтения покупателей. Они стали более разборчивыми и не спешат кидаться на первые попавшиеся варианты.

- Очень много внимания наши клиенты стали уделять состоянию окружающей среды, инфраструктуры, подъезда. Все это влияет на цену жилья. Даже если квартира с отличным ремонтом, но подъезд грязный и с плохими запахами, квартира будет стоить дешевле, - указывает Светлана.

- Соотношение спроса и предложение баланс держит, или больше покупателей?

- Традиционно покупатель хочет купить дешевле и какое-то время «ходит» по рынку, пытаясь понять, что ему вообще нужно. Бывает, что он уходит с рынка, ничего не купив. И таких пограничных покупателей сейчас очень много. Поэтому оценить баланс сложно. Очень много тех, кто со временем отказался от покупки.

- Цена отпугнула?

- Не только. Много тех, кто решил покупать в других регионах. Это в том числе родители. Те, кто планирует, что ребенок в ближайшие пять лет, возможно, поедет учиться, и уже наметили какой это будет вуз и в каком городе. Преимущественно - Самара и Казань.

Больше займов, больше вкладов

В Отделении по Ульяновской области Волго-Вятского главного управления Центрального банка Российской Федерации ulpravda.ru также подтвердили – ипотека все больше привлекает ульяновцев. Рост не стремительный, но устойчивый.

Так, с начала 2020 года ипотечный портфель жителей региона, по данным ЦБ РФ, вырос на 3,4%, достигнув к 1 июля 57,5 миллиарда рублей. За 6 месяцев 2020 года ульяновцы получили 5,5 тысячи новых ипотечных кредитов на общую сумму 9,5 миллиарда рублей. Это на 3,9% больше по количеству и на 11,9% - по объему, чем за аналогичный период 2019 года.

- Росту спроса на ипотечные кредиты способствовало снижение средневзвешенной ставки по ипотеке в рублях на 1,62 процентных пункта относительно декабря 2020 года. В июне 2020 года она составила 7,48%, - отмечают эксперты банка. - Такая динамика обусловлена как уменьшением стоимости заемных средств для банков благодаря снижению ключевой ставки на фоне стабильно низкой инфляции, так и реализацией федеральных и региональных программ поддержки ипотечного кредитования.

При этом тратить уже накопленные средства на покупку дешевого жилья ульяновцы не спешат. Такой вывод можно сделать из ситуации на рынке вкладов. Как отмечают в Отделении по Ульяновской области Волго-Вятского главного управления Центрального банка Российской Федерации, говорить о тотальном снижении тут не приходится даже в дни пандемии.

- С начала года объем вкладов физических лиц, привлеченных банками в Ульяновской области, вырос на 1,4% и на 1 июля составил 140,8 миллиарда рублей. Это на 5,7 % больше, чем на начало июля 2019 года, - проинформировали в банке. - В течение первого полугодия наблюдалось незначительное снижение объемов вкладов в январе (на 1,84% по сравнению с декабрем 2019 года) и мае (на 1,08% по сравнению с апрелем 2020 года).

Таким образом, ульяновцы больше занимают, но не меньше и вкладывают. Получается, что сбережения у горожан еще есть, а значит и рост цен на квартиры вполне вероятно продолжится. Но с этим выводом готовы поспорить экономисты.

Деньги – в банку и другие варианты инвестиций

Остается ли маленькая ульяновская квартира аппетитным активом для вложений, ulpravda.ru поинтересовалась у доктора экономических наук, профессор, заведующего кафедрой экономического анализа и государственного управления УлГУ Анатолия Лапина.

- По данным Росстата, никакого роста цен на жилье нет. Но есть маркетинговая манипуляция в целях продажи жилья и искусственное подогревание спроса, - уверен экономист. - В условиях падения доходов и растущей безработицы народ вдруг ринулся покупать жилье? Сомнительно. Проверить банки мы сейчас не можем. Росстат не дает статистику по банковским кредитам, подразделяя их на ипотечные и потребительские. Если у конкретного банка что-то происходит, не значит, что это общая тенденция.

В том, что покупать стали меньше и не только квартиры, Анатолий Лапин уверен. Говорит: доход населения падает, безработица растет. Наилучшее решение в таких условиях – хранить сбережения в банке, стеклянной или из-под кофе. Это уже на выбор хозяйки.

- Это то, что касается накопленных средств до миллиона рублей, - поясняет экономист. - Дома всегда надо иметь «подушку безопасности», то есть тот объем денег, который позволит выжить, если вы вдруг неожиданно лишитесь доходов. Рассчитать его просто: средние траты за месяц умножаем на восемь. Восемь – это среднее количество месяцев, за которое в Ульяновской области можно найти новую работу.

Что касается сбережений свыше миллиона, то по мнению Анатолия Лапина, инвестировать их если и стоит, то в валюту. Банковские депозиты едва ли покрывают инфляцию, а квартиры в Ульяновске – полный неликвид.

- Что потом делать с этим жильем? Оно стоит и никому не нужно. Если пройтись по городу, видно, какое количество объявлений висит об аренде всего, чего угодно. Если бы был рост цен, то такого количества предложений не было. И неважно аренда это или покупка, это один рынок, - отмечает Аналолий Лапин.

Другое дело – валютный рынок. Как подсчитал экономист, вложения в доллары, например, в начале года уже принесло бы 20%-ную прибыль. И «прыгать в последний вагон уходящего поезда» тут не лишено смысла – ситуация с резкими скачками основных валют повторяется в среднем раз в пять лет. Но это вложение – долгосрочное и при условии, что «подушка безопасности» дома имеется.

Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.