УК vs ТСЖ. Как ульяновцам добиться комфорта в доме и знать его реальную цену

Все жители нашей страны обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в котором живут. Об этом гласит 161-я статья Жилищного кодекса РФ. Способов управления существует три: непосредственное управление; управление управляющей компанией; управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. В этом материале ulpravda.ru расскажет о плюсах и минусах каждого из этих способов, а также о механизмах перехода, к примеру, от УК к ЖСК.

Непосредственное управление

Этот способ применим не во всех многоквартирных домах, а лишь в тех, где не более 30 квартир.

- При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственники квартир напрямую общаются со всеми ресурсоснабжающими организациями, заключают с ними все необходимые договоры, - пояснили ulpravda.ru в министерстве энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области. – А эти организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение, осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, занимающиеся утилизацией твердых коммунальных отходов, несут ответственность за выполнение своих обязательств именно перед собственниками квартир.

Плюсов у такого способа управления многоквартирным домом немало. Во-первых, нет никаких накруток всевозможным посредникам, ведь оплата за услуги осуществляется напрямую в организации, которые их оказывают. Во-вторых, фирмы выполняют именно ту работу и за те деньги, которые прописаны в условиях договора. В-третьих, все дополнительные услуги предоставляются на ту сумму, которая уплачена. В-четвертых, за возникающие долги в ответе только сами должники.

Но есть и минусы при непосредственном управлении многоквартирным домом. Во-первых, нет возможности получения денег на социальные программы, например, на обустройство детской площадки или на капитальный ремонт. Во-вторых, при желании ввести дополнительные улучшения, например, пригласить консьержа или украсить подъезд, все затраты целиком ложатся на плечи добровольцев. Несогласные соседи имеют полное право отказаться от материального участия.

ТСЖ, ЖК, ТСН или УК

Большинство многоквартирных домов в Ульяновской области включают в себя значительно больше 30 квартир. Значит, непосредственное управление такими МКД невозможно. В этом случае собственникам приходится выбирать между двумя другими вариантами управления домом.

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – товариществу собственников жилья (ТСЖ), жилищному кооперативу (ЖК), товариществу собственников недвижимости (ТСН) либо управляющей компании (УК)? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы и как их работа повлияет на жизнь жителей дома.

Для начала разберемся, чем ТСЖ, ТСН и ЖК отличаются от УК. Товарищество собственников жилья или жилищный кооператив - это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность. Управляющая компания – это сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли и сотрудничающая с поставщиками услуг. В ТСЖ и ЖК все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.

Теперь о плюсах и минусах. Плюсов у товариществ собственников много: эти некоммерческие организации могут управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств. К примеру, сдавать часть двора в аренду, размещать рекламу. Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, подъезд требует ремонта, а конкретная компания нерегулярно вывозит мусор. Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент. В ТСЖ жильцы платят только за реально необходимые услуги. Есть у этого способа управления многоквартирным домом и некоторые минусы. Например, если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам. Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

Теперь о плюсах и минусах при управлении домом управляющей компанией. К положительным моментам можно отнести то, что все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: будь это ремонт подъезда или дома, вывоз мусора или уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками. У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что, если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается. УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что, если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны. Не возникает внезапных трат: плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют. Увы, есть и минусы. Один из главных – за обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ. УК не отчитывается о тратах. А еще, к сожалению, на решения управляющей компании никак не влияет мнение жильцов. Даже если всему дому не нравится, как убирается мусор или оказывается другая услуга, УК сама решает, сотрудничать ей в дальнейшем с этим подрядчиком или нет.

Мы – не рабы, рабы - немы

Если владельцам недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, не нравится, как ведется управление их домом, они легко могут поменять способ управления. Если позволяют условия (в доме не более 30 квартир) – перейти на непосредственное управление. Либо поменять УК на другую УК или совершить переход от управления УК в управление ТСЖ или ЖК. Возможны и обратные варианты – уход от управления ТСЖ или ЖК к управлению УК. Главное в этом вопросе – не молчать и проявлять активность.

Разберем все на конкретных примерах.

Переход из УК в ТСЖ.

1. Сформировать инициативную группу, готовую взять на себя общественную нагрузку.

2. Провести беседы с жильцами дома, рассказать им о формах управления в соответствии с жилищным законодательством и о преимуществах создания ТСЖ.

3. Подготовить устав, составить реестр жильцов, найти кандидатов на должности председателя, секретаря собрания, членов правления, а также счетной и ревизионной комиссии.

4. Провести общее собрание собственников жилья дома. Для правомерности решения достаточно присутствия 50% собственников. Выбрать должностных лиц. Если не удается собрать жильцов, провести заочное голосование путем вручения бюллетеней собственникам квартир.

5. Когда собрание проведено, а его результаты подтверждены соответствующими протоколами, пора платить госпошлину и отправляться на регистрацию в налоговую службу. По результатам регистрации запись будет внесена в ЕГРЮЛ.

6. Товарищество должно встать на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и медицинском фонде, а также обзавестись печатью.

Переход из ТСЖ в УК

1. Сначала нужно провести общее собрание, которое должен вести председатель ТСЖ. На голосование выносится вопрос, касающийся изменения способа управления. Для того чтобы решение было принято, необходимо получить 50% голосов.

2. На этом же общем собрании надо выбрать управляющую компанию, под крыло которой уйдет дом.

3. Оба решения оформляются протокольно.

4. Выбранную управляющую компанию необходимо уведомить о том решении, которое приняло собрание.

5. УК должна передать в городскую администрацию сведения о том, что она принимает дом.

6. Собственники жилья заключают новый договор, который подписывается с УК.

498 против 208

Как сообщили ulpravda.ru в региональном министерстве энергетики, жилищно-коммунального комплекса и городской среды, в Ульяновской области на сегодняшний день насчитывается 7736 многоквартирных домов. Более половины из них, а именно 4847 домов – находятся под управлением управляющих компаний. 1635 многоквартирных домов нашего региона находятся под непосредственным управлением. 740 – под управлением ТСЖ, ЖК и ТСН. Жители 514 многоквартирных домов в Ульяновской области пока не выбрали способ управления. Эти дома находятся под временным управлением.

При этом как таковых компаний ТСЖ, ЖК и ТСН работает почти в два с половиной раза больше, чем УК - 498 против 208.

Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.