Trade-in по-ульяновски. Как работает схема на рынке недвижимости

В Москве и в других крупных городах России застройщики уже давно и активно предлагают покупателям заключать сделки по схеме trade-in: новое жилье приобретается с зачетом стоимости старого. И вот эта услуга добралась до Ульяновской области. В чем плюсы и минусы схемы разбирался журналист ulpravda.ru

Что такое схема trade-in многие ульяновцы узнали на примере работы авторынка: покупатель сдавал старый автомобиль, его стоимость вычиталась из цены новой машины. По сути, trade-in - это обмен старого на новое с доплатой.

Эта же схема стала использоваться и на рынке недвижимости: застройщик выкупает у покупателя его старую квартиру, учитывая эти средства в качестве части оплаты за жилье в новостройке. На время продажи старой квартиры новое жилье бронируется. При этом по договоренности до момента заселения в новую квартиру покупателю разрешают жить в его старом продаваемом жилье.

«Использование схемы trade-in было предложено всем застройщикам, работающим на региональном рынке недвижимости, - пояснили ulpravda.ru в министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области. – Но особого распространения эта схема в нашем регионе не получила».

Большинство застройщиков предпочитают использовать старые проверенные методы.

«Мы не используем схему trade-in и пока даже не рассматриваем варианты ее применения, - заявил ulpravda.ru руководитель строительной компании «Премьера» Дмитрий Титов. – Считаю, что гораздо эффективнее взаимодействовать с риелторскими агентствами, потому что они предлагают более оптимальную цену. Да, отчасти trade-in может ускорять процесс, но для покупателя это не очень выгодная штука».

Но есть и противоположное мнение.

«Схему trade-in в Ульяновской области наша компания реализует второй год, с октября 2019-го, когда мы, собственно, и начали работать на местном рынке недвижимости, - рассказала ulpravda.ru ведущий эксперт по недвижимости, руководитель регионального отдела продаж вторичного жилья ГК «Железно» Марина Галныкина. – За это время сдали свои старые квартиры, получив в обмен новые, почти 200 ульяновцев».

Марина Галныкина считает, что trade-in – отличный помощник в решении проблемы закредитованного жилья.

«Жилья строится много, люди берут кредиты, чтобы улучшать жилищные условия, - считает она. – Как результат – сейчас в Ульяновской области 90% всей недвижимости является залоговой. Многие считают, что такое жилье невозможно продать. Но благодаря схеме trade-in продажа залоговой квартиры идет по нормальной законной прозрачной схеме».

Бытует мнение, что схема trade-in выгодна только застройщику, который таким образом реализует свои новостройки, поддерживая спрос на квартиры. А вот покупателям такие сделки невыгодны, так как продавать свое старое жилье им якобы приходится по бросовой цене, теряя до 50% от стоимости квартиры.

«Такое мнение у людей сложилось из-за того, что в различных городах стали появляться агентства, занимающиеся скупкой квартир, - считает Галныкина. – Несколько лет назад было такое агентство и в Ульяновске. Его представители набрали в банках кредитов, а затем на эти деньги скупали недвижимость за 50 - 60% стоимости. Надеялись потом продать эти квартиры по рыночным ценам и обогатиться. Но ведь рынок недвижимости не так прост, как кажется. Чтобы продать купленную по дешевке квартиру, нужно время. А это время оборачивается новыми тратами – на коммуналку, на поддержание ликвидности. Да и про налоги при перепродаже не надо забывать. В итоге это ульяновское агентство благополучно обанкротилось, оставив после себя в головах ульяновцев опасения и страх перед схемой trade-in».

- То есть сделки по схеме trade-in выгодны всем сторонам?

- Конечно. Компании-застройщику схема trade-in помогает не только продавать квартиры в новостройках. Оказывая комплексную услугу, застройщик контролирует весь процесс – от продажи старой квартиры до покупки нового жилья. Клиенту схема trade-in помогает получать возможность улучшить жилищные условия.

- В каких случаях застройщик разрешает покупателю новой квартиры какое-то время продолжать жить в своем старом жилье?

- Все условия прописываются в договоре. Например, клиент выбирает жилье в новостройке, бронирует ее. Тем временем, его старая квартира выставляется на продажу, а когда находится покупатель, то деньги за эту квартиру уходят в счет оплаты его жилья в новостройке. Но есть и другие варианты. Покупатель может выбрать схему покупки-продажи, удобную для него.

- Кто определяет цену, по которой будет продаваться старая квартира?

- Ее действующий собственник. Специалисты советуют ему оптимальный вариант цены, ориентируясь на акт осмотра квартиры, стоимость аналогичных квартир, рыночные условия. Клиент может не соглашаться и назначить более высокую цену. Но здесь есть одно «но» – квартира не может продаваться годами. Поэтому в договоре прописываются сроки продажи старой недвижимости.

Как показывает статистика, основная масса клиентов, которых выручает схема trade-in, – это молодые семьи.

«Это и понятно – молодые семьи растут в численности, для них требуется все большая и большая жилая площадь, - поясняет Марина Галныкина. – Примерно 70% всех сделок по схеме trade-in совершается с целью расширения жилья. 20% приходится на тех, кому нужно разъехаться либо просто обменять старое жилье на такое же по площади, но новое. 10% таких сделок совершаются с целью инвестиций».

Риелтор Светлана Пономарева резонно отмечает, что каждый человек сам может выбирать схему покупки-продажи жилья.

«Здесь все зависит от ситуации, - пояснила ulpravda.ru директор агентства недвижимости DOMATOOT Светлана Пономарева. – Если человек решается на покупку квартиру по схеме trade-in, значит, находит какую-то экономическую выгоду. В каждом отдельном случае надо высчитывать экономику. Сколько бы он на аренду потратил? Во сколько обошлись бы ему два переезда? Возможно, даже с учетом низкой цены продажи старого жилья, остаться жить в нем выгоднее, чем иные варианты».

Опытный риелтор дает верный совет. Выгодна или нет схема trade-in, каждый из нас должен решить сам. А наличие разных вариантов – всегда лучше, чем их отсутствие.

Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.