Покупать или ждать. Почему эксперты прогнозируют резкий рост цен на жилье, но не все им верят

Ситуация на региональном рынке недвижимости неоднозначная. С одной стороны, ипотека стремительно дешевеет, с другой – стоимость квадратного метра медленно, но верно движется вверх. Насколько могут подорожать квартиры в ближайшие два года и какие факторы окажут влияние на доступность жилья, разбиралась ulpravda.ru.

С июля прошлого года российские застройщики лишились возможности напрямую использовать деньги дольщиков. Средства, вложенные в приобретение жилья, теперь хранятся на специальных эскроу-счетах, а строительство ведется за счет банковских кредитов. Получить деньги дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.

Ещё до проведения реформы было много разговоров о неминуемом росте цен, к которому приведет ее реализация, но в 2019 году резкого скачка не произошло. По данным Ульяновскстата, средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройке в конце года составила 42,9 тысячи рублей, что всего на 2,5% выше, чем по итогам второго квартала 2019-го, когда произошёл переход на эскроу-счета.

Дом.рф: Порядок привлечения средств с использванием счетов эскроу

Вверх или вниз?

Впрочем, выводы пока делать рано. По мнению экспертов рынка, увеличение стоимости жилья станет очевидным летом 2021 года: к этому моменту должно завершиться большинство строек, начатых до введения эскроу-счетов. А всего цены на жильё в ближайшие два года могут вырасти на 25%. Такой прогноз со ссылкой на Совет Федерации опубликовала недавно газета «Известия». Сенаторы считают, что повышение стоимости жилья будет в основном связано с высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу. Категорически не согласны с этим прогнозом в ГК «Железно». По оценке одного из крупнейших ульяновских застройщиков, рост составит не более 10%, а в ближайшем будущем цены и вовсе могут пойти вниз:

- Жесткого повышения цен мы не прогнозируем. Есть сдерживающий фактор. В ряде городов России мы наблюдаем появление дешевой «вторички». Застройщики стараются предложить покупателю конкурентную цену, поэтому не повышают их, - отмечает маркетолог ГК «Железно» Яна Токарева. - У нас большой опыт работы в похожем на Ульяновскую область регионе - Кировской области. Там цены на «вторичку» снижались весь прошлый год. Некоторые люди откладывали продажу жилья, планируя дождаться сезонного повышения цен. Этого не произошло. В Ульяновске цены на вторичном рынке достаточно долго держались на стабильном уровне: не было резких падений или скачков. Сейчас есть рост предложений. То, что люди начинают менять старое жилье на новое, ведет к тому, что цены будут снижаться.

Кому кредит?

В «Железно» подчеркивают: большинство девелоперов уже перешли на эскроу-счета — следовательно, в дальнейшем этот фактор не окажет существенного влияния.

- Ульяновским отделением ПАО «Сбербанк» в 2019 году профинансировано 15 проектов жилищного строительства на общую сумму 2 094 млн рублей с применением расчетов по счетам эскроу, что показало существенные темпы прироста относительного предыдущего года, - комментирует заместитель управляющего Ульяновским отделением ПАО «Сбербанк» Глеб Кривенков. - Для сравнения: в 2018 году было профинансировано всего 4 проекта на общую сумму 376 млн рублей.

Убытки от реформы строительные компании отчасти компенсировали тем, что банки стали более лояльно относиться к проектному финансированию. Так, 16 января на выступлении на Гайдаровском форуме заместитель председателя Банка России Ольга Полякова отметила, что средняя ставка кредитования застройщиков жилья в России может достигать 5-7%, а бывают примеры, когда она равна и 1%. Однако статистика, по крайней мере на региональном рынке, говорит о снижении объемов кредитования. По данным Ульяновского отделения Волго-Вятского главного управления Банка России,

предприятиям строительной отрасли Ульяновской области за январь - ноябрь 2019 года предоставлены новые кредиты на сумму 3,4 млрд рублей (за соответствующий период 2018 года - 5,1 млрд рублей).

- Проблемы с финансированием у строителей, безусловно, есть. У маленьких компаний не хватает ресурсов для того, чтобы получить финансирование по эскроу-счетам. Даже крупные застройщики у нас в Ульяновске очевидно не выдержали этой ситуации, - считает риелтор Светлана Пономарева. - Массовый уход с рынка застройщиков наблюдается в сегменте так называемых «клубных домов», которые до перехода на эскроу-счета строились по договорам долевого участия.

Изменение ставок по ипотеке. Источник - аналитический центр "Циан" по данным ЦБ РФ

Закупились впрок

При этом 25-процентный рост цен на жилье все же маловероятен, уверена Пономарева. Сдерживать их будет прежде всего невысокая покупательная способность населения. По словам риелтора, хотя средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке немного ниже, чем на вторичном, выбирая между новостройкой с черновой отделкой, в которую нужно вложить ещё немало средств, и квартирой, в которую можно сразу же въехать, люди будут отдавать предпочтение второму варианту. О том, что «вторичка» уже является драйвером, говорят и в Сбербанке: по итогам прошлого года на такое жилье пришлось 80% от общего объёма кредитования.

- Вторичным жильем рынок насыщен, нет такого дефицита жилья, как буквально еще 10-20 лет назад. Свой отпечаток накладывает и демографическая ситуация. Возраст ухода из семьи и начала жизни отдельно – это где-то 21-23 года. То есть нынешняя молодежь - это люди, рожденные в конце девяностых, а их не так уж и много. Это не бэби-бум восьмидесятых, - говорит Светлана. - Плюс к этому сейчас идет как раз, наверное, максимальная смертность бабушек-дедушек этих молодых людей, которые освобождают жилье для внуков. То есть какой-то первоначальный старт у детей уже есть. К тому же если вечером проехать по новостройкам, введенным в эксплуатацию, и посмотреть на окна, вы удивитесь, в скольких из них не горит свет. Это жилье, которое было куплено впрок детям за материнский капитал.

Ульяновскстат: средние цены и индексы цен на рынке жилья Ульяновской области в 2019 году

Выгодно - сейчас

Кстати, именно расширение программы материнского капитала в ближайшее время даст импульс к развитию строительной отрасли:

- С 1 января материнский капитал продолжат выплачивать за первого ребенка и последующих детей. При рождении второго ребенка будет выделено еще 150 тысяч рублей. После рождения третьего ребенка семья получит от государства 450 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Для людей – это возможность улучшить свои жилищные условия, а для предпринимателей – поддержка строительного бизнеса, - отмечает президент общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» Александр Калинин.

По подсчетам ДОМ.РФ, льготами смогут воспользоваться 1,3 миллиона российских семей ежегодно, что создаст дополнительный спрос на жилье – до 6 млн кв. метров в год. Несмотря на то, что все опрошенные нами эксперты уверены в том, что новые социальные льготы приведут к оживлению на рынке строительства, со столь оптимистичной оценкой согласны не все. Все-таки определяющим фактором будет уровень доходов населения, от которого зависит возможность людей обслуживать кредиты. Недаром небольшое колебание ставок по ипотеке в прошлом году привело к тому, что впервые за четыре года объемы жилищного кредитования снизились. Напомним:  в мае 2019 года количество ипотек относительно прошлого месяца снизилось на рекордные 21%. Именно на тот период ставки по кредиту достигли 10,5% годовых, что ограничило спрос. Наибольшее количество ипотек в России было выдано в декабре, когда ставка по ипотеке впервые опустилась до 9%. После очередного снижения ключевой ставки Банком России в начале февраля аналитики ожидают, что среднерыночная ставка по жилищным кредитам снизится до 8,5-8,7%.

Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.