Детская доля. Как ульяновцам законно улучшить жилищные условия с использованием маткапитала

Продажа и одновременная покупка квартиры с детскими долями — это настоящий квест, ведь просто так продать недвижимость, в которую вложен материнский капитал, не получится. В интернете можно найти немало предложений по решению этой задачи, правда, с риском нарваться на мошенников. Как сделать все по правилам – читайте в материале ulpravda.ru.

Для начала приведем конкретную жизненную историю. Молодая семья с одним ребенком приобрела в 2020 году в ипотеку квартиру в новостройке. Спустя год в семье случилось прибавление – за рождение второго ребенка молодые родители получили материнский капитал. Средства вложили в частичное погашение ипотеки.

В 2023-м супруги решили улучшить жилищные условия: продать купленную в ипотеку «двушку» и приобрести взамен более просторную четырехкомнатную. Молодые родители нашли покупателя на свою квартиру, подобрали вариант с приобретением более просторных апартаментов. Но в заключении взаимовыгодной двойной сделки возникла трудность: вложение материнского капитала в покупку недвижимости привело к тому, что квартира оказалась под обременением.

«Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи, включая всех детей, должны быть выделены доли в этой квартире, - напомнила ulpravda.ru известный в Ульяновской области эксперт по продаже недвижимости Наталья Кутузова. - Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить».

Сделка с недвижимостью, на покупку которого использовались средства материнского капитала, невозможна не только при отсутствии выделенных долей всем несовершеннолетним, но и если нет согласия органов опеки и попечительства.

«За получением разрешения на отчуждение долей несовершеннолетних жители Ульяновской области обращаются к нам достаточно часто, можно сказать, что это очень распространенные случаи, - подтвердила ulpravda.ru директор департамента защиты прав несовершеннолетних министерства социальной защиты Ульяновской области Наталья Габбасова. – Такие разрешения выдаются в соответствии с действующим законодательством, согласно статье 37 Гражданского Кодекса РФ и статье 48 Федерального Закона РФ. Поэтому наши сотрудники всегда тщательно проверяют, соответствуют ли сделки по продаваемому и приобретаемому жилым помещениям интересам ребенка. Самое главное, чтобы у несовершеннолетнего в результате таких сделок не было ухудшения жилищных условий: то есть стоимость покупаемой квартиры должна быть больше продаваемой, а площадь нового жилья и доля несовершеннолетнего в этой квартире не уменьшилась».

Наталья Габбасова уточнила, что обращаясь с просьбой о выдаче разрешения на отчуждение долей несовершеннолетних, родители или законные представители должны предоставить в органы опеки и попечительства необходимый пакет документов.

«В документах должна содержаться вся необходимая информация об отчуждаемом жилом помещении: кто его собственники и в каких долях, какова общая площадь, - рассказала нам директор департамента защиты прав несовершеннолетних министерства социальной защиты Ульяновской области. – Также нужны документы на приобретаемое жилое помещение – квартиру или жилой дом. На основании заявления и представленных документов органы опеки и попечительства и рассматривают сделку и возможность выдачи разрешения».

Как уточнила Наталья Габбасова, в акте о разрешении продажи жилой площади, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, прописываются условия приобретения другого жилого помещения, прописывается информация, в каких долях приобретается это жилое помещение.

«Если новая квартира переходит в залог банку, то заявителю это тоже нужно указать в заявлении, - поясняет Наталья Габбасова. – Ведь это несет в себе определенные риски и считается отдельной сделкой. Поэтому в акте органа опеки и попечительства прописываются условия передачи приобретаемой квартиры в залог и указываются кредитные организации, которые предоставили ипотеку».

Семья ульяновцев, приведенных нами в примере, долю детям не выделяла. Нарушили ли молодые родители закон?

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности, - пояснили нам в одном из риелторских агентств Ульяновска. – Но так как квартира приобретена в ипотеку, которая пока не погашена, недвижимость находится в залоге у кредитующей организации. В этом случае банк может не давать разрешение заемщику на выделение в квартире детских долей».

Как же в сложившейся ситуации решить задачу по улучшению жилищных условий: получить-таки все необходимые разрешения на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка, и приобрести другое жилье большей площади?

«В нашей стране существуют два алгоритма действий для решения этой задачи, - рассказала ulpravda.ru Наталья Кутузова. – Первый алгоритм применяется, если ипотека оформлена в Сбербанке, второй – если кредит на приобретение недвижимости был выдан в любом другом банке».

Итак, если ипотека оформлена в Сбере, то для начала заемщик должен получить в этом банке разрешение о выделении долей, в связи с использованием материнского капитала. Затем можно одновременно выставлять старую квартиру на продажу и заниматься подбором новой квартиры, заключать по этим сделкам предварительные договоры. После требуется получить согласие органов опеки и попечительства на продажу имеющихся долей несовершеннолетних в старой квартире и одновременную покупку долей несовершеннолетнего в новой квартире, а также о передаче долей несовершеннолетних в новой квартире в залог банку. Когда такие разрешения получены, сделки с недвижимостью можно проводить до конца.

Если же недвижимость с использованием материнского капитала приобретена в другом банке, алгоритм действий по улучшению условий несколько иной.

«Первым делом необходимо найти покупателя на свою старую квартиру, взять у него задаток и погасить всю имеющуюся задолженность по ипотеке, - поясняет Наталья Кутузова. – Затем требуется выделить детям доли в продаваемой квартире, после чего идти в органы опеки и попечительства за получением разрешения на продажу старой и покупку новой квартиры и передаче долей несовершеннолетних в залог банку. Завершается все сделками по продаже старой и покупке новой квартиры».

Так что нерешаемых задач, как убедились, нет. И лучше решать их законно и со специалистами, чем пойти по мошеннической схеме – велика вероятность увязнуть по уши и не добраться до финишной черты.

Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.