Опустели без тебя ТЦ. Как торговые центры Ульяновска борются за выживание

Несколько лет назад рынок торговой недвижимости в Ульяновске ушел в крутое пике, и с тех пор так и не смог набрать высоту. Одни эксперты считают, что ожидать быстрого оздоровления сферы не приходится, а другие и вовсе уверены, что возродиться в прежнем виде этот сектор уже не сможет. Причем причины, по-видимому, кроются, не только и не столько в неплатежеспособности населения, сколько во взыскательности потребителя, уже привыкшего к новым стандартам обслуживания. Корреспондент ulpravda.ru выяснял, какое будущее ждет торговые центры города.

Пустота и безмятежность

Еще свежи в народной памяти времена, когда торговые центры росли в Ульяновске, что чужие дети – быстро и уверенно. С тех пор в центре города шагу нельзя было ступить, не столкнувшись с одним из них: «Версаль», «Амарант», «Сити», ЦУМ и примыкающие к ним небольшие, но гордые торговые площадки, владельцы которых, хотя и решили не строить собственных зданий, все же назвались каким-нибудь звучным, красивым именем – например, торговый центр «Садко».

Что сегодня представляют собой эти некогда популярные места, описывать, пожалуй, и не нужно – все мы по старой памяти однажды забегали в «Амарант» или «Сити», чтобы попробовать купить там шапку или, может быть, осеннее пальто. Но ни шапки, на пальто в итоге не покупали – и не потому что их там не было. Нет, дело было совсем в другом: просто коридоры когда-то оживленных торговых центров казались слишком безлюдными, бутики слишком старыми, а ассортимент слишком узким.

- Да, к сожалению, этот рынок действительно сейчас не в лучшем состоянии. Этот сегмент давно себя изжил, ритейл ушел от таких стандартов, в которых работают «Амарант» и «Сити», – считает председатель правления Корпорации по развитию предпринимательства Ульяновской области Руслан Гайнетдинов. – И на мой взгляд, единственный выход для подобных проектов – уйти в «офисники». То есть сдавать помещения в аренду каким-то другим компаниям.

По его мнению, процесс оттока покупателей от таких торговых центров сложно остановить – и вряд ли помочь в этом могут какие-то рекламные кампании или другие реанимационные меры. Люди предпочитают проводить свободное время не в крохотных ТЦ, но в больших ТРЦ и ТРК – в полноценных развлекательных комплексах, где они могут получить больше впечатлений: сходить в кино, пообедать, купить продукты домой и одежду хороших брендов, считает эксперт.

- При этом народу в Ульяновске в три раза больше внезапно не стало, а большинство действительно сделали свой выбор не в пользу названных ТЦ. Понятно, что им неинтересно идти туда, они предпочли другие точки, где им проще сделать так называемые попутные покупки. Ведь новый потребитель ходит в магазин уже не за вещью, а за целым комплексом услуг: например, он пришел за обувью, но заодно перекусил и купил новую куртку, – объясняет Гайнетдинов.

Нелегкая доля на рынке

С ним согласна директор по PR, GR и аналитике DARS Development Елена Домашевская (торговые центры ЦУМ, «Пушкаревское кольцо», ТРК «Аквамолл»). Она признает, что рынок торговой недвижимости за последние годы действительно пережил сильнейшие изменения, и до сих пор ситуация остается сложной.

- Часть сетей меняют формат, уходя от масштабов, часть уходит с рынка, на их место приходят другие, но с менее комфортными условиями для девелопера, обороты не растут или растут крайне медленно. Приходят форматы, которые востребованы, но не приносят высокого арендного дохода (детство, развлечения, товары для дома, сервисы). Больше того, есть ощущение, что fashion-галерея будет и дальше страдать. Рассчитывать на региональных предпринимателей тоже не приходится. К сожалению, во многих регионах России предпринимательская культура еще не до конца сформирована. Мало кто может выдерживать финансовую нагрузку и умеет эффективно вести бизнес, – уверена собеседница ulpravda.ru.

При этом ЦУМ, который расположен в центре Ульяновска и который сталкивался с теми же проблемами, что и его ближайшие соседи, смог удержать траффик – количество посетителей, по словам Домашевской, там не сократилось. Правда, для этого девелоперу пришлось привлекать непривычные для классического торгового центра форматы – в частности новые точки общественного питания. Кроме того, в компании согласились с мнением Гайнетдинова о том, что современному ТЦ приходится отказываться от торговых площадок в пользу офисов и ресторанов, чтобы удержаться на плаву.

- Сейчас в России нет какого-то «волшебного» формата, который делает торговый центр успешным. Работают все те же правила – локация комплекса, сбалансированная концепция, комфортная атмосфера, выгодное предложение для покупателя, качество обслуживания арендаторов, – продолжает Домашевская. – Но в то же время нужно понимать, что произошло перераспределение рынка, многие арендаторы не смогли справится с повышением цен и снижением покупательской способности населения. Многие федеральные бренды приостановили развитие в регионах. Не все местные ИП готовы развиваться. Конечно, торговым центрам приходится прикладывать серьезные усилия, чтобы удерживать потоки.

Представители «Амаранта» и «Версаля» комментировать ситуацию на рынке и собственную стратегию развития отказались. Однако, по мнению Руслана Гайнетдинова, в случае с «Амарантом» компания выбрала верную тактику, начав сдавать отдельные этажи под офисы. В то же время один из представителей рынка ритейла коротко пояснил, что считает «Амарант» и «Версаль» недостаточно гибкими при внедрении новых технологий, но при этом заметил, что «для них тоже есть своя доля на рынке».

Депрессивные прогнозы

Согласны с тем, что коммерческую недвижимость надо приспосабливать под новые форматы и федеральные специалисты. Большинство экспертов уверены, что в ближайшее время опустевшие коридоры староформатных торговых центров, заново не наполнятся. Для этого рынок должен как минимум преодолеть кризис, а как максимум полностью изменить свою концепцию. Например, аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев (Москва) считает, что динамика развития рынка торговой недвижимости привязана к динамике роста или падения доходов населения.

- Такая ситуация, к сожалению, характерна не только для Ульяновска. Даже в богатой Москве посещаемость торговых центров падает. И в основном страдают магазины и заведения премиального класса. Показатель посещаемости Shopping Index Watcom в среднем по торговым центрам Москвы снизился в первом квартале 2017-го года на 13% по сравнению с докризисным первым кварталом 2014 года, – рассказал собеседник ulpravda.ru.

По его словам, сейчас покупательский спрос постепенно смещается в эконом-сегмент, а причина тому проста: снижение доходов населения. Владельцы торговых центров вынуждены адекватно на это реагировать, поэтому торговые площади, еще недавно предназначавшиеся под «люксовые бренды», отдают магазинам среднего ценового сегмента. Причем касается это как магазинов одежды, так и продуктовых. Свою отдельную нишу заняли офисы компаний, связанных с обслуживанием розничных клиентов: филиалы банков, туристические компании, юридические фирмы и т.д.

- Дальнейшая динамика этого процесса будет целиком и полностью зависеть от ситуации с ростом доходов населения. Пока не начнет повышаться уровень жизни и не начнут расти реальные располагаемые доходы розничного потребителя, ждать возвращения в торговые центры элитных бутиков не приходится, – прокомментировал Алексей Коренев.

Другие эксперты предполагают, что загнанные в экономическую ловушку торговые центры так или иначе будут вынуждены изменить концепцию и формат. Например, заузить аудиторию или сосредоточиться на одном сегменте рынка, как, например, это делают в западных странах. Перспективной экспертам видится, например, идея создания узкоспециального торгового центра, который бы мог покрывать потребности какой-то отдельной части населения.

- Скажем, перспективным бы стал торговый центр для людей, ведущих здоровый образ жизни: рестораны правильного питания, фитнес-клуб, спортивный магазин – все в одном месте. Все это звучит хорошо. Однако проблематично найти столько арендаторов одного профиля (особенно в регионе) и столько потребителей, имеющих общее мнение и жизненную позицию, – поделился с ulpravda.ru один из игроков рынка торговой недвижимости.

Артем ЧИЧЕРИН

Фото Павла ШАЛАГИНА

Читайте наши новости на «Ulpravda.ru. Новости Ульяновска» в Телеграм, Одноклассниках, Вконтакте и Дзен.